A cobrança do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) constitui etapa obrigatória nas operações de compra e venda de imóveis no Brasil. De acordo com a legislação, a base de cálculo desse tributo deve corresponder ao valor real de mercado do bem transmitido.
Na prática, contudo, é recorrente a adoção, pelos municípios, de valores de referência próprios, frequentemente superiores ao preço declarado na escritura pública. Essa conduta tem gerado controvérsias entre os contribuintes e a Administração Tributária, sobretudo quando resulta na exigência de pagamento complementar do imposto.
Esse cenário foi recentemente analisado pelo Juizado Especial da Fazenda Pública da Comarca de Barra Velha, em Santa Catarina. No caso concreto, o município exigiu o recolhimento suplementar de ITBI com base em valor arbitrado unilateralmente pela administração municipal, sem a instauração de processo administrativo específico.
O contribuinte havia adquirido o imóvel pelo valor de R$ 250.000,00, conforme devidamente registrado em escritura pública. Apesar disso, ao efetuar o lançamento do ITBI, o município desconsiderou o valor declarado e notificou o adquirente para pagamento adicional, sob o argumento de que o preço informado não refletiria o valor de mercado do imóvel.
A controvérsia jurídica concentrou-se na legalidade desse lançamento complementar, realizado sem qualquer procedimento administrativo formal que justificasse o arbitramento do valor. Não houve apresentação de fundamentação técnica ou abertura de prazo para manifestação do contribuinte, tendo sido encaminhada apenas a guia para pagamento da diferença.
A legislação municipal aplicável — especialmente a Lei nº 1.328/13 e o Decreto nº 1.305/19 — prevê que a base de cálculo do ITBI deve corresponder ao valor venal do imóvel em condições normais de mercado. O arbitramento pela autoridade fiscal somente é admitido quando as informações prestadas pelo contribuinte forem omissas ou não merecerem credibilidade, hipótese que exige, obrigatoriamente, a instauração de processo administrativo regular.
Essa exigência encontra respaldo no artigo 148 do Código Tributário Nacional, que condiciona o arbitramento à observância do contraditório e da ampla defesa.
Na decisão, o magistrado reconheceu que o município não comprovou a existência de processo administrativo apto a justificar a reavaliação do valor do imóvel. Embora tenha sido mencionada a existência de procedimento interno, não foram juntados documentos que demonstrassem o cumprimento das exigências legais.
Diante disso, prevaleceu o valor declarado na escritura pública, que goza de presunção relativa de veracidade. Esse entendimento está alinhado à jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, especialmente no julgamento do REsp 1.937.821/SP (Tema 1.113).
No referido precedente, o STJ firmou as seguintes teses: (a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU; (b) o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se compatível com o valor de mercado, presunção que somente pode ser afastada mediante a regular instauração de processo administrativo próprio, nos termos do artigo 148 do CTN; e (c) o município não pode fixar previamente a base de cálculo do ITBI com base em valores de referência estabelecidos unilateralmente.
O juiz destacou que a adoção de valores arbitrados sem o devido processo legal configura ilegalidade e viola princípios constitucionais como a legalidade, a segurança jurídica e o direito de propriedade. Reforçou, ainda, que o contraditório e a ampla defesa são garantias indispensáveis sempre que o Fisco pretender afastar o valor declarado pelo contribuinte.
A decisão também afastou a alegação de inconstitucionalidade dos dispositivos do Decreto nº 1.305/19, reconhecendo sua validade desde que aplicados em consonância com o devido processo legal. Além disso, entendeu que as informações prestadas ao Cartório de Registro de Imóveis não podem, por si só, fundamentar o lançamento complementar do ITBI, uma vez que se destinam à cobrança de emolumentos e taxas cartorárias, não substituindo a necessária apuração administrativa tributária.
Ao final, foi determinada a restituição dos valores pagos a maior, devidamente corrigidos pelos índices legais aplicáveis, com atualização pelo INPC e, após a Emenda Constitucional nº 113/21, pela taxa Selic.
Importa destacar que o Tribunal de Justiça de Santa Catarina tem proferido decisões no mesmo sentido, como no recente julgamento do Recurso Inominado nº 5001342-81.2025.8.24.0020/SC, que reafirma a impossibilidade de lançamento complementar do ITBI na ausência de processo administrativo regular.
Esses precedentes reforçam a importância do respeito à legalidade e ao devido processo legal na atuação da Administração Tributária, assegurando a proteção dos direitos dos contribuintes e promovendo maior segurança jurídica nas relações fiscais.
FONTE: https://www.migalhas.com.br/depeso/442625/itbi-limites-da-atuacao-fiscal-municipal