A reforma tributária que começa a ser implementada em 2026 e seguirá até 2033 inaugurará profundas mudanças no setor imobiliário. Proprietários de imóveis e investidores que atuam com locações, compra e venda ou arrematações em leilão precisarão revisar imediatamente suas estratégias de proteção patrimonial e planejamento tributário para evitar impactos financeiros significativos.
O novo modelo de IVA Dual, composto pela CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) e pelo IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), substituirá tributos atuais e passará a incidir sobre operações antes isentas ou com carga reduzida. O impacto será direto sobre quatro frentes: compra e venda, arrematações em leilão, locação tradicional e locação por temporada.
A legislação também define quem será equiparado a “locador profissional” e, portanto, sujeito ao novo regime. A tributação alcançará tanto pessoas físicas quanto jurídicas que possuam três ou mais imóveis, recebam R$ 240 mil por ano ou R$ 20 mil mensais em aluguéis.
Aumento da carga tributária
As projeções mostram majoração expressiva dos impostos sobre operações imobiliárias. Para a pessoa física, a tributação sobre ganho de capital na venda sobe de 15% para 29%, e sobre locação, de 27,5% para 36%. A locação por temporada, antes sem tributação, poderá chegar a 44%.
Para holdings patrimoniais, embora também haja aumento, as alíquotas permanecem significativamente menores, por exemplo, 20% na venda (antes 6,73%) e 19% na locação (antes 11,33%). Mesmo com as mudanças, permanece uma diferença favorável importante: cerca de 9 pontos percentuais na venda, 17 pontos em locações tradicionais e 16 pontos em locações por temporada. Para patrimônios maiores ou múltiplas operações, esse diferencial representa economia substancial no longo prazo.
Novo cenário regulatório reforça necessidade de reorganização societária
A reforma introduz mecanismos que ampliam o controle e a fiscalização do mercado imobiliário. Um deles é o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), um número único para cada imóvel, reconhecido por cartórios, prefeituras, Estados e Governo Federal. Isso permitirá identificar com precisão a destinação de cada bem, se está alugado, vazio ou ocupado pelo proprietário.
Além disso, plataformas como Airbnb, QuintoAndar e imobiliárias deverão comunicar ao governo todas as operações realizadas, reduzindo drasticamente a informalidade, especialmente nas locações de temporada.
Outro ponto relevante é a nova tributação sobre arrematações em leilão, que passa a incluir IBS e CBS, elevando os custos totais das operações e exigindo planejamento mais rigoroso de investidores.
Holding patrimonial ganha protagonismo no novo ambiente tributário
No cenário pós-reforma, a escolha entre adquirir imóveis como pessoa física ou por holding patrimonial requer análise individual, considerando custos de aquisição, reforma, regularização, tempo de revenda e ganho de capital projetado. As simulações indicam que a pessoa jurídica tende a se tornar ainda mais vantajosa.
Na locação, a diferença tributária reforça o protagonismo das holdings, especialmente para quem possui múltiplos imóveis ou percebe rendimentos elevados. Mesmo para quem está abaixo dos limites previstos para enquadramento como locador profissional, a estruturação de uma holding pode gerar benefícios relevantes.
Além da economia tributária, a holding oferece vantagens que ultrapassam o aspecto fiscal:
• Proteção patrimonial: separa riscos empresariais e pessoais
• Planejamento sucessório: reduz custos, agiliza transmissões e diminui conflitos familiares
• Organização e gestão profissionalizada do patrimônio
• Flexibilidade sucessória, com instrumentos como usufruto e diferentes classes de quotas
Janelas de planejamento estão se estreitando
A implementação gradual da reforma cria um período limitado para ajustes estruturais. A robustez crescente da fiscalização, a eliminação da informalidade e a indefinição de algumas alíquotas reforçam a necessidade de planejamento imediato. Postergar a reorganização pode resultar em custos maiores, dificuldades de adaptação e perda de oportunidades tributárias.
Importa destacar que a constituição de uma holding é uma forma absolutamente lícita de planejamento tributário, amparada na legislação e alinhada às boas práticas de governança. Não se trata de elisão indevida, mas do direito do contribuinte de estruturar seu patrimônio da maneira mais eficiente possível.
A hora de agir é agora
Com mudanças que afetarão de forma profunda a gestão de patrimônios imobiliários, a reforma tributária representa um divisor de águas. Famílias e empresários que iniciarem o planejamento desde já estarão mais preparados para proteger seus ativos, reduzir a carga tributária e aproveitar oportunidades de reorganização antes que o novo sistema esteja completamente estabelecido.
A holding patrimonial se consolida como o instrumento mais eficiente para atravessar esse período de transição, não apenas como estratégia tributária, mas como investimento na preservação e perenidade do patrimônio familiar.
FONTE: https://www.migalhas.com.br/depeso/444321/o-impacto-da-reforma-tributaria-nas-holdings-patrimoniais