Comprar a casa própria representa, para muitos brasileiros, a concretização de anos de esforço e planejamento financeiro. No entanto, em Recife, inúmeros compradores só percebem depois da aquisição que pagaram ITBI sobre um valor superior ao efetivamente desembolsado pelo imóvel. Na prática, isso significa um custo adicional que pode chegar a centenas, ou até milhares, de reais, justamente em um momento já marcado por diversas despesas.
A boa notícia é que o Poder Judiciário tem reconhecido, de forma consistente, a ilegalidade dessa prática e determinado que o Município devolva os valores pagos indevidamente, acrescidos de correção monetária.
O que é o ITBI, e por que ele muitas vezes é cobrado acima do devido
O ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) é um tributo municipal exigido na compra de imóveis. Sem o recolhimento desse imposto, o cartório não realiza o registro da escritura, impedindo que o comprador formalize a propriedade em seu nome.
De acordo com o artigo 38 do Código Tributário Nacional, a base de cálculo do ITBI deve corresponder ao valor real da negociação, isto é, ao preço efetivamente pago pelo comprador.
Apesar disso, em muitos casos, a Prefeitura do Recife desconsidera o valor declarado na transação e estabelece unilateralmente um montante superior, geralmente denominado “valor venal de referência” ou “valor de mercado”. Esse valor arbitrado passa a servir como base de cálculo do imposto, aumentando o valor final do ITBI.
Na prática, funciona assim: o comprador adquire um imóvel por R$ 470 mil, mas o Município calcula o ITBI como se a compra tivesse ocorrido por R$ 515 mil. A diferença acaba sendo suportada pelo contribuinte.
O que decidiu o STJ no Tema 1.113
Em 2022, o STJ consolidou o entendimento sobre o tema ao julgar o Tema 1.113, estabelecendo três diretrizes que devem ser observadas por todos os municípios brasileiros:
- A base de cálculo do ITBI deve ser o valor efetivo da transação imobiliária, e não valores estimados unilateralmente pela Prefeitura ou vinculados ao IPTU;
- O valor declarado pelo contribuinte possui presunção de veracidade, devendo ser aceito pelo Município até eventual prova em contrário;
- Caso a Prefeitura discorde do valor informado, é obrigatória a instauração de processo administrativo formal, garantindo ao contribuinte direito ao contraditório e à ampla defesa.
Em outras palavras, a Prefeitura do Recife não pode simplesmente fixar um valor maior por iniciativa própria para aumentar a cobrança do ITBI. Quando isso ocorre sem procedimento administrativo regular, a cobrança é considerada ilegal.
O TJPE vem aplicando esse entendimento? Sim, inclusive em decisões recentes
O entendimento firmado pelo STJ já vem sendo aplicado de maneira reiterada pelo Tribunal de Justiça de Pernambuco.
Em 2026, os Juizados Especiais da Fazenda Pública do Recife proferiram decisões determinando que o Município devolvesse valores pagos indevidamente por contribuintes que tiveram o ITBI calculado sobre bases superiores às efetivamente negociadas.
Caso 1 — abril de 2026
A Justiça reconheceu que a Prefeitura substituiu, sem abertura de processo administrativo, o valor declarado pelos compradores por um valor estimado em laudo técnico unilateral. A cobrança foi considerada nula, com determinação de restituição dos valores pagos a maior, acrescidos de juros e correção monetária. Processo nº 0039218-51.2025.8.17.8201.
Caso 2 — abril de 2026
Um comprador adquiriu apartamento em Boa Viagem por R$ 470 mil, mas o Município fixou a base de cálculo em R$ 515.444,59. Durante o processo, a própria Prefeitura reconheceu a inexistência de justificativa técnica para o arbitramento do valor. O Judiciário determinou a devolução da diferença com atualização pela taxa Selic. Processo nº 0039401-22.2025.8.17.8201.
E esses exemplos não são isolados. Existem diversas decisões no mesmo sentido, inclusive envolvendo outros municípios pernambucanos, como Ipojuca e Petrolina.
Como identificar se houve cobrança indevida
Existe uma forma relativamente simples de verificar se o ITBI pode ter sido calculado de maneira irregular.
Basta comparar o valor informado na guia do imposto com o valor constante no contrato de compra e venda ou na escritura do imóvel.
As perguntas essenciais são:
- O valor utilizado pela Prefeitura como base de cálculo do ITBI foi superior ao valor efetivamente pago pelo imóvel?
- Antes da cobrança, houve abertura de processo administrativo permitindo que o comprador apresentasse defesa ou justificasse o valor da negociação?
Se a resposta for “sim” para a primeira pergunta e “não” para a segunda, há fortes indícios de cobrança indevida e possível direito à restituição.
O que pode ser recuperado
Quando a Justiça reconhece a ilegalidade da cobrança, o contribuinte pode ter direito a receber:
- A diferença entre o valor efetivamente pago e o valor correto do ITBI;
- Correção monetária e juros pela taxa Selic desde a data do pagamento.
É importante destacar que o prazo para solicitar a restituição é de cinco anos contados do recolhimento do imposto. Após esse período, o direito pode prescrever.
E quando a Prefeitura nega a devolução administrativamente?
Na prática, pedidos administrativos costumam ter baixa efetividade. Por isso, o caminho que tem apresentado melhores resultados é o ajuizamento de ação judicial de repetição de indébito tributário.
Dependendo do valor discutido, o processo pode tramitar nos Juizados Especiais da Fazenda Pública, geralmente mais rápidos, ou na Justiça Comum.
Outro ponto relevante é que, nos Juizados Especiais, não há cobrança de custas processuais nem honorários sucumbenciais em primeira instância, conforme prevê o artigo 55 da Lei 9.099/95, tornando o acesso à Justiça mais viável financeiramente.
Conclusão: Questionar pode valer a pena
O entendimento do STJ já está consolidado, o TJPE vem aplicando esse posicionamento de forma reiterada, e a Prefeitura do Recife já foi condenada diversas vezes a devolver valores cobrados indevidamente.
Por isso, quem adquiriu imóvel nos últimos cinco anos e suspeita ter pago ITBI sobre valor superior ao efetivamente negociado deve considerar uma análise jurídica especializada.
Cada caso possui características próprias, e somente a análise detalhada da documentação pode confirmar a existência de valores a serem restituídos. Ainda assim, um ponto já está pacificado pelo Judiciário: o Município não pode arbitrar livremente a base de cálculo do ITBI sem respeitar o devido processo legal. E, quando há cobrança indevida, o contribuinte tem direito à devolução do que pagou a mais.
FONTE DA MATÉRIA: https://www.migalhas.com.br/depeso/455185/tj-pe-reconhece-itbi-ilegal-e-garante-restituicao-ao-contribuinte
FONTE DA IMAGEM: https://www.magnific.com/br/fotos-gratis/advogado-com-balanca_3357378.htm#fromView=search&page=1&position=45&uuid=fefb15fe-a76d-4cd1-9788-cdf58a586b10&query=stj